口述｜环中出国咨询部总监 Amy Gu
采访整理｜王欣怡
从2015年8月11日人民币实行汇改政策以来,人民币兑美元一直处于下行通道。当年6.3人民币兑1美元,到2016年8月的6.7人民币兑1美元。这意味着100万美元的房产在2015年8月购买时差不多是630万元人民币, 但到2016年8月就需要670万人民币,多出了40万人民币。
表面看,在海外置业时人民币的购买力下降了,但现实是,人民币承受贬值压力以来,海外置业的需求量却明显增加。因为人民币快速贬值,反而凸显了海外资产配置的重要性。未来人民币兑美元仍然存在贬值压力, 鉴于投资人的这种预期,海外房产投资仍将持续增长。这也是2016年向海外投资的人士明显增加的主要原因。
此外,虽然人民币相对美元来说贬值明显,但其他国家的货币相对美元也出现了大幅贬值的情况,投资这些国家的海外地产项目,反而会受利于汇率波动。例如英镑,从一年前的9.9人民币兑1英镑,到8.8人民币兑1英镑。曾经高不可攀的伦敦物业也正在成为中国置业者的好选择。
总的来说,人民币走弱的这一变化令海外房产更受欢迎了,但汇率并不是投资者考虑的主要因素,甚至连投资回报也不是中国买家最看重的因素。移民政策、生活便利性和城市宜居性是影响交易的直接因素。
目前中国人海外置业还是以美国、欧洲和澳大利亚为主,近几年明显升温的国家还有新西兰。美国以东海岸的纽约州和西海岸的加利福尼亚州为最主要的置业方向。西班牙、希腊、葡萄牙和塞浦路斯一直是欧洲置业比较火热的几个国家,2016年以来西班牙和希腊的购房者明显增多。
已持有国际身份的客户会在美国购房置业;初次移民的客户会选择欧洲,通过买房办理移民。综合考虑“买房换居留”政策、直飞、生活舒适性3个因素,西班牙是比较理想的置业选择,相比欧洲其他国家的低气温,西班牙温度适宜,且拥有四季如春的海岸线。100元人民币可以购买5瓶1升的橄榄油,或两件ZARA的上衣。尽管欧元汇率在不断上升,兑人民币已经从去年的6.8上升到7.4,但西班牙房产在欧洲尚属于价值洼地,与2007年峰值时相比,房价低30.4%,且目前有100万套待售房产,可挑选余地更大。
但我建议客户谨慎考虑加拿大房产。加拿大房地产市场近些年来炙手可热,尤其是大温哥华地区和大多伦多地区更是吸引无数投资者前赴后继。但前美国雷曼兄弟的高级主管发出警告称,加拿大房地产市场已经接近巨大泡沫破灭的边缘。从2016年8月2日开始,加政府对在温哥华置业的外籍投资者收取额外的转让税,相当于房产价值的15%。
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